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2018-12-26 07:51

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“小產權”發燒 “風險提示”對癥嗎

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  焦點話題

  隨著“小產權房”在一些城市熱銷,建設部發布買房風險提示:特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋,否則將無法辦理房屋產權登記,不受法律保護。

  法眼觀察

  買“小產權房”

  無任何法律保障

  或許有人認為,“小產權房”也是花錢買的,也是不動產,會受到合同法、消法和物權法的保護,我認為這是一種誤解。

  因為,“大產權房”與“小產權房”的區別根源于我國目前對國有土地和集體土地實行的完全不同的土地制度。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。這意味著,市民與集體組織簽訂的購房合同是無效的,因此它不適用合同法;同時由于這些房屋不能辦理房產證,因此雖然形式上是不動產,但在法律上卻得不到承認,也不能適用物權法的規定。

  在這種情況下,如果不發生糾紛和變故,也許購房者能平安居住。但若遇到產權糾紛或者遭遇房屋拆遷,“小產權房”的風險就會顯現出來,比如拆遷款一般來說會按照土地性質發放到集體經濟組織和村民手里,購房市民很難直接得到任何補償。

  李克杰(山東政法學院法學副教授)

  業內聲音

  違法房合理處置 本市有先例

  趙晨明(中大恒基不動產營銷公司總經理)

  城市人口購買農村的小產權房屋,這種行為看上去是你情我愿的交換,沒什么不公平。但由于我國實行的是城鄉二元經濟結構,所以這實際是對農民權益的一種掠奪和侵占。

  對于已經購買這類房屋的購房者來說,與其反復強調其“不合法性”,不如合理善后。追溯北京市房地產發展的歷史,政府對此類違法項目的合理處置存在先例。1993年至1995年10月,亞北區域開發建造的15個居住社區,被認定為違法建設項目。1997年5月,北京市政府針對這些項目專門下達文件,令其在補交土地出讓金和有關稅費、補辦有關手續并處以罰款之后可以轉為合法。這一先例能為今天處理“小產權房”問題提供借鑒。

  此外我認為,如果國家在保護耕地的基礎上對農村土地建設的相應法律、法規予以發展和完善,在農村推進土地、住宅建設改造,對于加快發展農村經濟、緩解城市住房供需矛盾、拉低京城房價都會帶來切實的益處。

  文并圖/記者 張焱

  專家點評

  應該鼓勵“小產權房”合法化

  胡星斗(北京理工大學經濟學教授)

  “小產權房”是現實情況下老百姓尋找自救的一種辦法。

  我認為,政府應該鼓勵“小產權房”走向合法化,因為目前城市人口太多,這樣可以讓更多的城市人向周邊擴散,一方面能緩解城市的住房壓力,在一定程度上抑制房價上升;另一方面也可以改變城市化軌跡,讓農村有更多的發展和就業機會。

  但是,“小產權房”走向合法化的前提是政府的合理規劃、有效管理,以避免“小產權房”占用大量的集體土地,影響農業生產、侵占農民住宅用地。

  文并圖/記者 朱治華

  我有話說

  產權警示不管用

  其一,嚇不住購房者。買“小產權房”的,大多數是急等房住的平民百姓,他們的購房心理和買房投資者完全不同,只求能夠平安住上些年頭,不指望房子能上市買賣。

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  其二,嚇不住賣房者。很多“小產權房”的“開發商”,是城郊有一定地域優勢的村集體,村集體是當前最不規范的社會組織,在集體土地“不用白不用”的現實環境下,有利益的驅動和良好的市場,“產權警示”怎能遏制開發的沖動?

  “小產權房”日益升溫,最大的輸家可能不是購房者,也不是村集體。因為村里已經賺到了錢,而掏了錢的購房者遇到糾紛肯定會去找政府協調疏導。所以,矛盾與糾紛的發生,最終傷害的會是公共利益。

  為保障公共利益,當務之急是遏制“小產權房”的開發。比如,能否從工商管理的角度,對村集體的開發資質予以限制?能否追繳村集體的賣房所得,作為政府未來的規劃風險金,同時降低村集體的開發熱情?

  馬龍生(自由撰稿人)

  精品留言

  “小產權房”存在數年的事實,已經證明政府是在默許,也是在縱容。把所有風險都讓買房人來扛,顯然不是執政為民的體現。

  馮海寧

  “小產權房”的大量出現,實際上是在試探法律的底線。隨著這類房子越來越多,矛盾聚集到一定程度,法律肯定要進行規范,那時,民意將會起到一定的作用。董剛

  市民懷著一種樸素的產權意識,認為既然房子是花錢買的,國家總不會輕易剝奪——這可以說是市民對政府的一種道德信任。

  隨著“小產權房”的熱銷,在利益的驅使下,難免會有一些耕地“暗度陳倉”投向住宅市場。這樣下去,后果將不堪設想。

  王威

  有人希望“小產權房”能夠合法化,但我認為,萬萬合法不得。這是因為它一旦合法了,就肯定會漲價。這么一來,恐怕很多人都買不起了。劉宇

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  作者:張若漁

  (來源:法制晚報)

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